抵押变更借款人不需要房屋评估，因为房屋在申请抵押贷款时已经评估过了。一般在向银行申请房地产抵押贷款时，抵押人以抵押物作为还款的担保，银行需要对抵押人抵押的房地产进行评估，以确定抵押物的担保价值。
有些借款人为了顺利拿到贷款，会提前委托评估机构对自己的房产价值进行评估，确认自己拥有的房产价值，确定自己可能拿到的贷款金额。
房地产评估的内容有哪些？1.建筑物的折旧程度。即建筑物因时间推移而造成的损失可分为有形损失和无形损失，而建筑物折旧又可分为材料折旧、功能折旧和经济折旧。
2.土地的成熟度。即基础设施的可达性和土地的级别。
3.基准地价。即在一个城市的某个区域，按照用途相近、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估某个时间点每个价格区段的平均水平价格。
4.底价。即政府、企业或个人在出售(特别是拍卖)不动产时确定的低价，也称起拍价。
5.标定地价。即在一定条件下能够代表不同区位、不同用途的地价水平的地标宗地价格。
什么情况下房子需要评估？1.当所购房屋价格过低时，有必要：二手房的交易价格与所缴纳的税费有关，因此买卖双方有时会为了少缴税而向房产管理部门申报较低的交易价格。如果当其申报交易价格时，
房地产管理部门认为价格明显低于市场价的，将对交易的房地产进行实地查勘评估，按照评估价格计算税费。
2.买卖双方认为有必要的时候就需要：如果一方或双方对交易的二手房价格没有概念，比如外国人或外籍人士，不了解国内或本地的房地产市场，不相信对方的报价或房产中介的评估，
可以自己或者双方委托有资质的评估公司，然后参考评估价格来确定双方的交易价格。
3.办理不动产保险时需要：不动产保险估价分为不动产投保时的保险价值评估、保险事故后的损失价值或损失程度评估、不动产投保时的保险价值评估。
它是对因自然灾害或事故可能遭受损失的建筑物的价值进行评估。
4.申请抵押贷款时的需要：向银行申请房产抵押贷款时，抵押人以抵押物作为还款的担保，银行需要对抵押人抵押的房产进行评估，以确定抵押物的担保价值。
