集体产权房和小产权房是有区别的。虽然两者都建在集体土地上，但建设方向不同。集体产权房一般由当地政府审批。虽然没有产权就不能交易，但是有政策支持，一般都是有特殊用途的。小产权房一般由村集体建设，这种房子只在集体内部流通，属于村民。
小产权房有哪些类型？1.通常意义上的小产权房。
即占用集体土地或耕地，转让农民集体土地使用权进行商品房开发的违法建设。一般来说，这种类型的小产权房在现实生活中是最常见的。
2.限售的小产权房
即政府划拨或出让的土地不按规划功能开发利用，限售的房屋直接在市场上销售。同时还是产权纠纷的不完全产权房。
3.军事生产室
所谓军队住房，实际上就是在军队享有使用权的土地上开发商品房，然后出售给军队以外的当地居民。所以人们俗称“军产房”。
4.一些二手房
现实生活中，部分二手房未办理征地手续，未缴纳土地出让金，直接进入商务交易。这类二手房也是小产权房。一般来说，这类房屋的买卖合同会被认定为无效。
为什么不买小产权房？1.缺少“五证”
“五证”是消费者取得房产证的前提条件，即拥有国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，以及房屋建筑施工许可证和商品房预售许可证。房地产项目，包括城中村改造，没有“五证”是不能办理房产证的。虽然“小产权房”正在热销，但很多业内人士认为，“小产权房”有很多风险，最大的问题是没有产权，不受法律保护。
2、质量难以保证
房屋质量无人监管，部分开发商会偷工减料赚钱，存在安全隐患。小产权房一般由土地所在村开发。除了房屋质量和售后保修难以保证之外，入住后的物业管理也非常容易出现问题。
3、拆迁补偿难。
其实小产权房是政府规定范围之外的违章建筑。如果和国家规划有冲突，很可能会被拆迁，业主得不到拆迁安置补偿。
4.配套设施不完善
小产权房无法保障小区内的相关配套，甚至连供暖、天然气等基础配套都无法保障。
