如果是房东授权的人签字，或者是经房东同意转租的承租人签字，则租赁合同有效。未取得房东授权，未取得转租许可，合同无效，除非符合表见代理。
根据规定，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。依照法律的规定、当事人的约定或者民事法律行为的性质，应当由自己实施的民事法律行为，不得代理。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。
什么是房屋租赁合同？房屋租赁示范合同是根据房屋租赁合同相关法律法规制定的基本参考文本，一般包括以下要素：房屋基本信息、租赁期限、租金、定金、房屋维修、合同解除、违约责任、争议解决方式等。
1.房屋租赁合同是指出租人和承租人就出租房屋的占有和使用权的转移所签订的协议。其内容是出租人将房屋交给承租人使用，承租人定期向出租人支付约定的租金，并在约定期限届满或租赁终止时将房屋完好返还出租人。
2.房屋租赁合同按用途分为两类，住宅和商业。住宅房屋签订租赁合同的原则是是否更适合居住。商品房签订租赁合同的原则是是否更适合办公。
3.甲方应保证该房屋的建筑结构、设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等安全条件，不得危及人身安全；承租人保证遵守国家法律法规和房屋所在住宅区的物业管理规定。
4.租赁期间，甲、乙双方应共同确保该房屋及其附属物、设备、设施处于适用和安全的状态：因该房屋及其附属物、设备、设施的自然属性或合理使用而造成的损失，乙方应及时通知甲方进行维修。甲方应在接到乙方通知后进行维修.
