住宅建筑的外墙通常属于住宅区全体业主，而非个人。因为在购房合同中已经明确了外墙的权属，如果物业合同中有明确外墙权属的相关条款，则按照合同中的条款执行。
由于我国城市的商品房大多不是独立式住宅，而是多个产权人共同居住在一栋楼里，因此存在保护建筑外观一致性的问题。虽然根据政府规定的面积分摊原则：“非公墙的水平投影面积全部计入内墙面积”，但并不意味着拥有“非公墙”的业主可以随意使用建筑物外墙属于自己的部分。
房子外墙漏水谁来修，可以从漏水的具体原因来判断是哪一方来修。
如果房子没有使用5年，也就是还在保修期内，外墙有漏水或者屋顶有裂缝，就不需要物业或者业主维修，因为这是开发商的责任。当然，开发商负责的漏水维修主要是自然因素和材料因素造成的，还需要房屋质量检测来判断。如果被人为破坏，开发商不承担责任。
如果房屋使用超过保修期，外墙渗漏是物业管理不善造成的。此时因为物业违约，没有监督管理的义务，所以要承担维修责任。但是，相关的维修费用从维修基金中支付。
如果说装修时业主施工不当导致漏水，也就是人为因素，那么就需要这个毁灭者来承担维修责任。
房子外墙漏水是什么原因？
1.房屋外墙长期暴露在阳光下，会因热胀冷缩而在墙体表面膨胀，进而产生裂缝，对墙体外墙质量造成一定的损害。
2、或者建筑物外墙施工完成后，为了加快施工进度，施工人员在墙体未完全干燥的情况下进行粉刷工作。在这种情况下，只要墙体受到高温影响，就可能有开裂的危险。
