别墅可以自己重建，但不能私自重建。你需要向规划部门申请，并得到邻居的同意。比如办理《房地产权证》后，就是别墅的主人。别墅花园占地有土地使用权，可以重建，但必须先到规划部门办理审批手续。因为开发商在建这个独栋别墅的时候，其实是在当地规划局备案的。如果这时候私自拆除重建，其实是违法的。但如果能去当地规划局重新审批，重建审批工作通过，那么就可以进行重建。
别墅改造重建有哪些程序？首先，得到邻居的同意。
因为别墅的改造建设或多或少会影响到邻居的权利，比如房间间距、景观视线、采光等权利。所以，为了避免不必要的纠纷，建议在去规划部门审批之前，先征求邻居的意见。
建设申请成功后，相关人员经现场勘查发现用地性质符合城市总体规划的，可进入办理程序，提供以下资料：现状图、布局图、施工图、立面效果图。土地使用性质不符合城市总体规划的，不得改建、扩建。
第二，获得规划部门的批准
通常分为三种情况：
1.如果业主土地证、房产证齐全，要拍老房照片，写申请，然后拿着土地证、房产证、身份证、老房照片到行政审批大厅规划局窗口报建。
2.没有房产证，土地证上邻居清楚的话，拍老屋照片，写申请，拿着土地证、身份证、老屋照片到行政审批大厅规划局窗口申报。
3.没有房产证，土地证邻居不清的(所有邻居都是主外墙根部)，国土部门确认土地证后写申请，持土地证、身份证、老房子照片到行政审批大厅规划局窗口报建。
别墅重建面积超出具体情况怎么办？如果建房手续正规，相关证照齐全，则需要自己将超出部分的具体情况告知审计机关，然后根据超出部分的大小缴纳相应的费用。但如果施工方隐瞒超出面积的情况，后来被有关部门查处，则视为违章建筑，需要在规定时间内拆除。
