交了25万的首付，如果开发商违约，购房者在申请退房时会得到全额退款。但如果是购房者个人原因造成的，比如贷款被拒，无法继续购房，则按照合同进行退款。一般情况下，违约金只付一小部分，全部不退。
退房有哪些情况？1.主动违约。很多购房者提出退房，主要依据《商品房预售合同》第七条。这一条款规定买方应按合同约定及时付款。如果逾期付款，他们应该承担违约金。逾期一定时间付款，开发商有权解除合同，并要求违约方承担一定比例的违约金。于是，这些购房者主动违约、拖延或拒绝付款，造成了违约事实。这个推理：既然他们违约了，开发商在扣除约定的违约金比例后，应该允许他们退房。但目前的预售合同通常约定违约金比例为1%-3%，相对于房价下跌的比例，购房者是可以接受的。
2.“不可抗力”类型。一些购房者提出退房，理由是“不可抗力”的法律概念。原因是国家宏观调控、银行贷款政策以及他们购房的情况发生了变化。他们因为买了很多房子，所以不能拿到这些房子的贷款，所以不能履行职责。且银行政策的改变超出了他们的主观控制，属于“不可抗力”，所以他们没有错，开发商应该退房。以此类推，他们所说的“不可抗力”还包括契税变动、家庭经济困难等等。
3.“没理由”型。这种退房的人认为，因为买了期房，只要房子还没建好，就不能办理产权过户手续，房子是开发商的，才办了小产权证。所以，只要愿意承担违约责任，开发商就应该同意无理由退房。
退房有哪些注意事项？1.如果买受人违约，开发商可以选择是否行使解除合同的权利。《商品房预售合同》第七条规定的合同解除权的行使主体是开发商，而不是违约的购房者。因此，购房者违约后，开发商可以根据实际情况选择，开发商可以要求购房者退房，并追究其违约金；当然，也可以要求买方继续履行合同。
2、无法贷款或贷款不足不是“不可抗力”。法律意义上的不可抗力是指不能预见、不能预料、不能克服的客观情况，主要包括自然灾害、战争等。贷款问题显然不是这样。它有复杂的主观因素。比如购房者故意不提供银行要求的收入证明材料，当然不能贷款。而且绝大多数预售合同都约定，如果贷款不足，要在一定期限内用现金补足，这也进一步说明贷款问题不可能是一种“不可抗力”。
3.拍卖行的预告登记是一种“准物权”。根据上海现行的不动产登记条例，预售合同签订后，双方应当到房地产交易中心办理预告登记手续。此时，购房者就拥有了该房产的“准物权”。从某种意义上说，这个房子已经不归开发商所有了。所以，任何一方想要退房，双方都要去交易中心“注销”，不是想退就退那么简单。
