交了定金，签了购房合同之后，定金是不能退的，一般都是直接冲抵购房款。因为定金是指双方为了保证债务的履行，同意向对方支付一定数额的金钱作为担保。定金的担保性质导致其原则上不可退还，但如果由于对方的过错导致合同无法订立，则可以主张对方双倍返还定金。
根据《民法典》第五百八十七条规定，债务人履行债务的，定金应当作为价款或者收回。支付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使合同目的不能实现的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者不按照约定履行债务，致使合同目的不能实现的，应当双倍返还定金。
交纳定金后签订购房合同的注意事项签订认购协议和交纳定金并不是签订购房合同前的必经程序。购房者可以直接与开发商签订购房合同。购买商品房时，最好对项目了解清楚，然后直接与开发商签订买卖合同。这样，如果在签约谈判中无法达成补充协议，或者发现新的对你不利的问题，你可以全身而退，不用担心解决定金问题，避免可能的定金损失。或者在签署认购书时，补充约定双方在签署正式合同时未能就合同具体条款达成一致的，出卖人应立即无条件返还全部定金或订金，买受人有权在认购书有效期内随时解除认购书，出卖人应无条件返还全部定金或订金。
1.确认
(1)最重要的是看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证。一定要看原著。仔细看——你提前购买的房子是否在预售范围内，以保证日后顺利办理产权证。商品房预售，开放经营企业应当与消费者签订预售合同，预售人应当自合同签订之日起30日内到县级以上房产管理部门、土地管理部门办理登记手续。保证以后顺利办理产权证。
(2)需要询问承诺办理产权证的时间。明确办理房产证的具体时间以及没有房产证或房产证延期的违约责任。自房屋交付之日或本合同签订之日起90日内，出卖人应协助买受人办理产权登记手续。(第一阶段，开发企业在交付后60日内向产权登记机关提交房屋权属登记所需材料；第二阶段30天内，买受人办理产权登记手续)
(3)需要注意的是，新建商品房达到《住宅交付使用许可证》才可以交付使用。没有《住宅交付使用许可证》的，公安部门不予办理户籍手续。
(4)房地产开发企业应当在商品房交付使用时向消费者提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，并按照《住宅质量保证书》的约定承担保修责任。保证以后顺利办理产权证。
2、房屋面积的条款
(1)建筑面积、套内面积、套内面积、共用面积(共用公共面积)及其测算方法要明确。
(2)房屋质量条款应详细包括合同中的质量要求。如：卧室、厨房、卫生间装修标准及等级，建筑材料清单及等级，室内设备清单，水、电、气、管道是否通畅，门窗、家具是否有缺陷，房屋抗震等级等。同时，合同还可以约定房屋的保质期和附属设备的保质期。(下水道堵塞，墙壁
交付时间应在预售合同中规定。比如交房的装修标准，物业的服务项目，收费等。同时明确违约责任。注意，开发商利用“合理延期”的权利，将交付时间拖延太久。拒绝支付一些不合理、无根据的收费，如开发商聘请律师的费用、中介费、银行手续费等。楚——你提前购买的房子是否在预售范围内需要注意：如果要买地下车库，要注明地下车位的范围、车位号、预售面积、预售价格、维护费、物业管理费等。
4.不可抗力条款保证了以后产权证的顺利办理。
不可抗力应指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，如地震、洪水等。一般开发商都扩大了不可抗力的范围。比如他们在施工过程中遇到异常困难或重大事故，比如合同约定后政府颁布的法律法规与原来不同，比如施工设施的审批、安装延期等，都被认为是不可抗力。建议只需把握三个条件，即在不可预见、不可避免、不可克服的情况下，约定不在最小范围内扩大。扩建后延期发货他可以说我免责。
5.补充条款签订合同注意事项
由于补充协议大多包含建筑、房地产、法律等专业术语，普通购房者很难完全理解。所以购房者不要急于和开发商签订补充协议，先把补充协议拿回来，咨询专家，找出补充协议中不合理的地方，进行修改。同时，由于补充协议是开发商拟定的，保护购房者的条款很少。因此，应在专家的指导下，在补充协议中加入保护买方的条款。如果开发商不能满足购房人的合理要求，那么购房人最好不要与开发商签订补充协议。
6、退房条件
如果出现以下八种情况，购房人可以提出退房。
(1)实测面积与合同约定面积的绝对误差超过3%。楚——你提前购买的房子在预售范围内吗？
(2)开发商逾期交付构成根本违约，即逾期交付达到合同约定的退房日期。
(3)开发商变更规划设计影响房屋的结构类型、户型、空间大小、朝向。
(4)开发商未取得商品房预售许可证预售房屋的(未取得预售许可证故意隐瞒房屋的除外)。
(5)开发商交付的房屋主体结构质量不合格或者房屋质量严重影响房屋正常使用的。
(6)不能或不能按期办理产权转移。
(7)购房人的贷款申请未获批准，合同双方不能就付款方式协商一致。一个是预售许可证。一定要看原著。看清楚。
(8)合同约定的其他退房条件出现时。
