小区不能做民宿。居民区居民楼不允许开办民宿或家庭旅馆。一旦发现，房管局将会同工商、公安等部门联合执法，整治违规民宿，消除安全隐患。所以民宿只能开在商品房。住宅小区如果需要从事商业活动，需要先改变房屋性质，需要向规划局和房管局申请“住改非”。之后可以在征求其他业主签字同意后办理营业执照，之后还需要办理特种行业许可证。而且B&B的经营规模是，单体建筑房间数不超过14间，建筑层数不超过4层，建筑面积不超过800平方米。
住所作为经营场所有什么规定？1.房改必须符合法律、法规和管理条例的规定。
所谓必须遵守法律法规的规定，是指住宅房改为经营性使用时，不能违反有关法律法规对房屋实物和质量的标准。例如：《住宅室内装饰装修管理办法》第五条住宅室内装饰活动中禁止下列行为：
(一)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位同意，擅自改变建筑主体和承重结构的；
(2)将无防水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房；
(3)在承重墙上放大原有门窗尺寸，拆除连接阳台的砖混墙体；
(4)损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；
(五)其他影响建筑结构和使用安全的行为。
本办法所称建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋顶、楼板、梁、柱、支撑、墙体、连接节点和基础。
本办法所称承重结构，是指直接将自身重量和各种外力传递给基础的主要结构构件及其连接节点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、墩、楼板、梁、屋架、悬索等。
因此，企业违反上述法律法规，擅自改变住宅房屋原有结构，严重影响房屋质量安全的，依法予以禁止，不得作为营业用房使用。
管理规约与《物业管理条例》业主公约具有同等法律意义。它是全体业主或业主大会为管理小区而制定的一系列管理规约。小区管理规约禁止将住宅变更为非住宅的相关行为的，其住宅用房不得变更为商业用房。
2.住所的变更必须征得有利害关系的业主的同意。
所谓有利害关系的业主，根据“《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》”第十一条，将其房屋变更为营业用房，本楼其他业主应当认定为所谓“有利害关系的业主”。在建筑物区分中，声称对自己有利益的建筑物外的业主应证明他们的房屋价值和生活质量已经或可能受到不利影响。“根据法律规定，可以认定在住宅区内，企业要将房屋作为企业的经营场所，必须征得建筑物内其他业主的同意，特别是相邻邻居的同意，才能改变住宅房屋的用途。
同时，在工商登记过程中，企业以住所作为企业注册地的，工商部门还会要求申请人提供该建筑物内其他所有权人同意的书面文件，方可进行登记。
《民法典》第二百七十九条业主不得违反法律、法规和管理规约将房屋改为经营性用房。业主将房屋变更为经营性用房的，除遵守法律法规和管理规约外，还应当经有利害关系的业主一致同意。
